Как при разводе разделить квартиру, приобретенную в кредит

Бракоразводный процесс – это всегда не только эмоциональный, но и юридически сложный процесс. Особенно тяжело проходит развод тогда, когда речь идет о разделе имущества. Квартира, приобретённая в браке, часто становится главным объектом разбирательств. Рассмотрим, как регулируются права супругов на общую квартиру, приобретённую в браке с привлечением кредитных средств.

Какое имущество подлежит разделу

В соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь, всё имущество, нажитое в браке, считается общим. На практике общее имущественное право означает, что оба супруга имеют равноценные права на имущество, независимо от того, на кого оно было оформлено или кто фактически вносил средства за его приобретение (ч. 1 ст. 23 КоБС). Данное правило применяют в случаях, когда один из супругов не имел собственного дохода по уважительным причинам (ч. 2 ст. 23 КоБС). Согласно закону, не делится собственность каждого из супругов, к которой относится имущество (ст. 26 КоБС):

• принадлежавшее одному из супругов до момента заключения брака;
• полученное одним из супругов в дар или в наследство в период брака;
• определённое как личное согласно брачному контракту.

Также не считают общими вещи, предназначенные для индивидуального пользования. Это могут средства личной гигиены, одежда, белье, обувь. Однако, ювелирные изделия, антиквариат или другие элементы роскоши считаются имуществом, которое подлежит разделу.

Можно признать в судебном порядке общим имущество одного из супругов, тогда, когда его изначальная цена была увеличена за счёт вложений другого супруга. Как пример – квартира или дом после проведенного капитального ремонта.

При разводе разделу подлежит только имущество, признанное совместно нажитым. Согласно законодательным нормам, доли супругов признаются равными и составляют по половине квартиры. Следовательно, при ее разделе оба имеют право претендовать на 1⁄2 долю в праве собственности на неё (п. 2 ст. 257 ГК).

Как делят квартиру, нажитую в браке

При разделе квартиры, приобретённой в браке, супруги вправе выбрать один из следующих способов:

• Заключение взаимного соглашения. Раздел жилой недвижимости может быть оформлен добровольно, в том числе через заключение брачного договора.
• Судебное разбирательство. Если договориться не удалось, вопрос решается судом.

На практике выделяют несколько основных вариантов раздела жилого помещения:

• Физический раздел на два изолированных помещения. Каждый из супругов получает отдельную жилую единицу с собственным входом, кухней и санузлом. Такой вариант технически сложен и чаще реализуем для частных домов, а не для квартир;
• Выделение в собственность отдельных комнат с сохранением долевой собственности на помещения общего пользования. В этом случае каждой стороне спора передаётся в единоличную собственность одна или несколько комнат, а кухня, коридор, ванная и иные площади нежилого назначения остаются в общей долевой собственности. Для удобства в этом случае лицевые счета делят для раздельной оплаты коммунальных услуг;
• Выкуп доли другой стороны. Квартира полностью переходит в собственность жены или мужа, который выплачивает второму денежную компенсацию за его долю. Такой вариант может быть оформлен только при условии получения согласия обоих супругов и исключительно в денежной форме, компенсация иным имуществом не допускается (п. 2 ст. 250, п. 4 ст. 255 ГК). Этот метод часто применяется при разделе однокомнатных квартир;
• Продажа жилья и последующий раздел вырученных средств. Супруги продают объект недвижимости и делят между собой полученные средства. Для продажи требуется согласие, а также добровольное участие в сделке обоих собственников (п. 1 ст. 249 ГК).

Зачем нужен брачный договор

Одним из наиболее цивилизованных способов урегулирования имущественных вопросов является заключение брачного договора. Оформить его можно как до момента вступления в брак, так и до момента официального развода. Если брак уже расторгается или расторгнут, стороны вправе составить письменное соглашение о добровольном разделе совместно нажитого имущества и подтвердить его нотариально. В документе супруги могут детально прописать все условия раздела квартиры или другого имущества, а также предусмотреть важные аспекты (например, вопросы содержания детей или выплату алиментов).

Преимуществом заключения добровольного соглашения является возможность установить доли, отличные от стандартных, вплоть до передачи всей спорной недвижимости в собственность одного из супругов. Условия брачного контракта редко подлежат оспариванию в суде. К сожалению, практика заключения таких соглашений в Беларуси пока мало распространена. Однако, именно контракт является самым цивилизованным способом мирного раздела совместно нажитой недвижимости при разводе.

Важно: если квартира приобреталась в ипотеку, а по заключенному соглашению супругов его погашение возлагается на одного из них, потребуется взять предварительное согласие в банке, а также заверить договор у нотариуса.

Раздел через суд

Когда мирное соглашение о разделе имущества не может быть достигнуто, вопрос решается в суде (п. 1 ст. 250 ГК). Иск можно подать как в рамках бракоразводного процесса, так и в течение трёх лет с момента, когда истец узнал о том, что его права нарушены (ч. 6 ст. 24 КоБС).

В заявлении потребуется отразить суть требований с обоснованием и доказательствами, а также указать следующую:

• Название суда (иск подают в суд по месту нахождения спорной квартиры) (ч. 1 ст. 365 ГПК);
• Данные истца и ответчика (ФИО, адрес, контакты);
• Цену иска (оценочную стоимость квартиры);
• Дату и подпись истца;
• Перечень прилагаемых документов.

К исковому заявлению важно приложить:

• Свидетельство о браке или разводе;
• Свидетельства о рождении детей;
• Справку о составе семьи и месте жительства;
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, чеки, данные о платежах по кредиту);
• Отчёт об оценке стоимости недвижимости; 
• Квитанцию об уплате госпошлины.

Госпошлина составляет 5% от цены иска (стоимости жилого помещения), но не менее 2 базовых величин (подп. 1.1 п. 1 приложения 13 к НК). Для ответчика необходимо подготовить копию иска, направив ему уведомление (ч. 2 ст. 242 ГПК).

Раздел квартиры, приобретённой с привлечением кредита

Законодательство РБ допускает раздел между супругами квартиры, купленной с привлечением кредитных средств. Ключевым условием для этого является получение согласия банка-кредитора. В подобных спорах банк привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (ч. 1 п. 12 постановления Пленума ВС от 26.03.2003 No 2).

В зависимости от условий действующего кредитного договора и выбранного способа раздела недвижимости возможны следующие сценарии:

• Индивидуальное погашение. После раздела имущества каждая сторона становится ответственной за погашение кредита в отношении своей доли недвижимости;
• Пересчёт льготного кредита. В некоторых случаях возможен пересчёт льготного кредита, что приводит к досрочному возвращению процентов.

Рекомендуется до обращения в суд по вопросу раздела квартиры, обременённой кредитом, проконсультироваться с банком, выдавшим кредит. Только кредитная организация сможет предоставить актуальную информацию о допустимых вариантах решения спора, опираясь на условия вашего договора.

Также законом допускается вариант полного досрочного погашения займа до расторжения брака. Для этого также потребуется официальное согласие банка. Без такого согласия обязательства перед кредитной организацией будут считаться неисполненными (ст. 290 ГК).

Продажа квартиры после погашения льготного кредита

Если супруги полностью погасили льготный кредит, полученный до 17.01.2012, они могут получить разрешение на продажу квартиры в связи с разводом. Вырученные от продажи средства делятся между ними пропорционально их долям. Для этого необходимо разрешение исполкома или администрации (подп. 1.18 п. 1, ч. 7 п. 12 Указа от 06.01.2012 No 13; абз. 3 п. 1, п. 2 приложения 1 к Указу от 06.03.2025 No 95).

Для тех, кто получил льготный кредит с 01.06.2025, действуют аналогичные правила: после его полного досрочного погашения квартиру также можно продать с разрешения исполкома или администрации (абз. 2 ч. 2 п. 18 Положения о предоставлении льготных кредитов, п. 2 приложения 1 к Указу от 06.03.2025 No 95).

Порядок получения разрешения на продажу

Разрешение на продажу квартиры, приобретённой по льготному кредиту, можно получить в исполкоме или местной администрации через службу «одно окно». Для этого необходимо предоставить установленный пакет документов (подп. 1.1.2 п. 1.1 перечня административных процедур No 200):

• Заявление (обычно оформляется на месте);
• Документы, удостоверяющие личность всех членов семьи, проживающих в квартире;
• Нотариально заверенное согласие второй стороны и всех совершеннолетних детей, имеющих право пользования жильём;
• Техпаспорт и правоподтверждающие документы на квартиру или долю в ней;
• Документы, подтверждающие основание для отчуждения (например, свидетельство о расторжении брака); 
•  Документ, подтверждающий полное погашение льготного кредита на строительство, реконструкцию или приобретение квартиры.

Возможные решения суда при разделе квартиры

При рассмотрении спора о разделе жилого помещения суд обычно руководствуется принципом равенства долей, присуждая каждому из супругов по половине квартиры. Однако законодательство допускает случаи отступления от этого правила в определённых ситуациях.

Суд может поменять соотношение долей в пользу одного из супругов, если будут учтены следующие обстоятельства (ч. 1 ст. 24 КоБС):

• Защита интересов детей. В первую очередь судом учитываются права и интересы несовершеннолетних, а также совершеннолетних детей, нуждающихся в помощи по причине своей нетрудоспособности;
• Заслуживающие внимания интересы. Суд может принять во внимание особые интересы одного из супругов, требующие защиты. Например, если один из супругов по состоянию здоровья или по другим, не зависящим от него причинам, был лишён возможности долгое время получать доход;
• Виновное поведение. Доля по суду может быть уменьшена для супруга, который уклонялся от работы без уважительных причин или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. Например, если он имеет пагубные привычки, на которые тратились общие деньги или страсть к азартным играм.

Если после фактического распада семьи один из супругов продолжал самостоятельно выплачивать кредит за квартиру из своих личных средств, он имеет право требовать увеличения своей доли при разделе. Обязательным условием является доказательство того, что второй супруг умышленно уклонялся от уплаты своей части кредита (ч. 2 п. 12 Постановления Пленума ВС No2).

Раздел нескольких объектов и определение порядка пользования

Если в собственности супругов находится несколько жилых помещений, а соглашение о разделе не достигнуто, суд может выделить каждому из них отдельные объекты недвижимости. При этом решение принимается с учётом размера, стоимости помещений, состава семьи и других значимых обстоятельств (ч. 2 п. 23 постановления Пленума ВС от 26.03.2003 No 2).

В ситуации, когда после юридического раздела квартиры бывшие супруги продолжают проживать совместно и не могут договориться о порядке пользования помещением, спор также решается в судебном порядке. Суд устанавливает порядок пользования квартирой пропорционально долям каждого собственника, принимая во внимание дополнительные факторы, такие как наличие детей и иные заслуживающие внимания обстоятельства (ч. 2 п. 5 ст. 136 ЖК).